| 來源：中國土地估價師與土地登記代理人協會網站
在市場經濟運行中，合同制度是有關市場交易行為最為基本的法律規范，每一份合同都連接著中國大市場。
為進一步深化要素市場化配置，高效配置土地資源，自然資源部、市場監管總局對現有《國有建設用地使用權出讓合同》（示范文本）進行了修訂，并于近日對外發布。這是國家作為土地使用權出讓人時，自然資源部門與受讓人之間新的“契約”文本。
為什么修訂？主要修訂了哪些內容？如何用好新的國有建設用地使用權出讓“契約”文本？日前，自然資源部自然資源所有者權益司、市場監管總局網絡交易監督管理司有關負責人進行了相關解讀。
為何修訂——
適應土地市場發展實際和土地資產管理要求
黨的二十屆三中全會提出“必須更好發揮市場機制作用，創造更加公平、更有活力的市場環境，實現資源配置效率最優化和效益最大化”“構建全國統一大市場”“完善要素市場制度和規則，推動生產要素暢通流動、各類資源高效配置、市場潛力充分釋放”。近年來，《中華人民共和國民法典》頒布實施，《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》相繼修正、修訂，對土地出讓管理工作提出了新的要求。
自2008年以來，原國土資源部、國家工商行政管理總局聯合印發實施的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本（GF-2008-2601）在規范土地市場秩序、維護合同各方合法權益上發揮了積極作用。
但是，隨著相關法律法規的頒布、修訂，生態文明建設進程的逐步推進，全民所有自然資源資產管理體制不斷完善，所有者職責逐步落地，原合同示范文本已經不能適應當前土地市場發展實際和土地資產管理要求。
同時，在實踐中，各地也提出了一些意見建議，希望合同示范文本能夠對出讓價款分期繳款利息標準、違約金計算標準、“凈地”條件、容忍義務、文書送達等問題給予明確和細化，并強化合同條款的可操作性，以更好適應當前土地市場的發展和需求。
因此，對原合同示范文本進行適應性修訂十分必要和迫切，對于提高土地利用效率和管理水平具有重要意義。
怎樣修訂——
落實民法典綠色原則，注重全生命周期管理
國有建設用地使用權出讓合同的簽訂與履約，涉及管理鏈條長、經營主體廣泛。同時，各地資源稟賦、管理水平等也存在差異。因此，合同示范文本宜保持一定的延續性。
基于上述考慮以及發揮合同示范文本的普適參考作用，本次修訂堅持“大穩定、小調整”的原則，保留了合同示范文本的總體結構，主要從以下三個方面進行了修訂：
一是有效銜接上位法的規定要求。按照《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規規定，基于出讓人與受讓人雙方平等民事主體的考慮，此次修訂優化完善了相關條款內容。比如，增加“公平、誠信”作為合同訂立的原則；規范表述國有建設用地使用權的權能；按照有利于貫徹綠色發展理念、保護權利人合法權利的要求，增加合同履行原則，明確當事人應當按照約定行使權利、履行義務。當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態，遵守法律、行政法規關于土地用途的規定，不得損害已設立的用益物權。出讓人不得干涉受讓人行使合法權利；增加“和解、調解”作為解決爭議的方式；優化受讓人遲延支付價款、出讓人遲延交付土地等條款內容。
二是注重土地全生命周期管理。結合近年來土地出讓政策、用途分類、規劃條件出具、出讓價款征管、不動產登記等自然資源資產管理領域新政策，銜接機構改革涉及規劃許可等管理職責的調整，將全生命周期管理理念貫穿土地出讓管理全過程各環節，更新相應條款內容。同時，突出合同示范文本的普適參考性，為合同當事雙方結合屬地政策規定、宗地具體情況，依法調整、增加全流程管理等相關條款預留了接口。
三是進一步區分所有者職責和監管者職責。按照改革要求，合同條款內容聚焦國有建設用地使用權的設立和管理等全民所有自然資源資產所有者職責事項，不再將一些監管事項、行政處罰事項納入合同示范文本。
如何用好——
牢牢把握三條原則，增強合同管理科學性
合同示范文本是連接國有土地所有者和使用者的重要紐帶。用好合同，充分發揮合同的約束與保障作用，有利于促進土地市場的健康、有序發展。
兩部委相關司局負責人表示，各地在參考合同示范文本擬定具體宗地的出讓合同時，應當把握好以下三大原則：
一是堅持合法合規。當事雙方擬訂出讓合同時，應按照《中華人民共和國民法典》規定，遵循平等、自愿、公平、誠信、有償的原則，不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗，通過合理的合同約定，明確雙方的權利、義務、責任，維護良好的土地市場秩序。
二是堅持公開公平。合同條款中涉及的出讓標的、價款支付、土地交付、違約責任等內容，應當與出讓方案、出讓文件保持一致，并在出讓公告中充分披露，讓競買人充分了解出讓宗地信息，科學作出競買決策。合同簽訂后，當事雙方應當嚴格遵守契約精神，按照約定全面履行各方義務，并承擔合同訂立和履行所產生的相應法律后果。
三是堅持因地制宜。合同示范文本旨在依據現行有關土地出讓的法律法規和政策規定，為合同當事雙方提供普適性的參考文本。出讓人結合當地的政策規定和宗地具體情況，經合同當事雙方協商一致，可在法律法規政策允許的范圍內，參考合同示范文本，對部分條款內容進行調整，增強合同管理的科學性，提高土地要素配置精準性和利用效率。 |
